법무법인 혜안

재개발·재건축 전문

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재개발·재건축전문센터

공대호 변호사 

법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답

Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사와 갈등이 있어 계약을 해지할 경우 발생할 수 있는 문제 등에 대해 알고 싶습니다. 

A. 재개발사업은 여러 방식으로 시행이 가능한데 보편화되어 있는 방식은 해당 지역 주민들이 조합을 설립하여 재개발사업을 시행하는 방식이다. 

이 방식에서 사업시행자는 조합이 되지만 지역 주민들로 구성된 조합으로서는 재개발사업 시행에 필요한 법률, 계약, 감정평가, 회계, 세무 등에 관한 전문 지식 및 경험이 없어 혼자 힘으로만 사업을 이끌어가는 것은 사실상 불가능하다. 

이에 현실적으로 시공사, 정비업체, 감정평가법인, 설계회사 등 여러 분야 전문 파트너들이 재개발사업에 참여하는 것이 필요하고 관련 법령에서도 위 파트너들의 참여를 전제로 업체 선정방법, 시기, 절차 등을 구체적으로 규정하고 있다. 시공사는 아파트 브랜드를 결정하고 조합이 체결해야 하는 계약 중 그 규모가 가장 큰 점에서 조합의 가장 중요한 파트너로 볼 수 있다. 

조합과 시공사 사이의 선정, 계약은 사업기간이 길고 사업에 영향을 미칠 수 있는 여러 사정이 발생할 수 있는 바, 관련 법령과 당사자들은 위 계약에서 상호 이탈하지 않도록 하는 장치를 마련하고 있다. 도시 및 주거환경정비법 제82조제1항에서 정한 시공보증서 제출과 시공사의 조합 임원에 대한 연대보증 요구가 그것이다. 

시공보증서는 해당 시공사의 공사이행책임을 담보하여 조합과 조합원들이 입을 수 있는 피해를 줄일 수 있고 조합 임원에 대한 연대보증은 사업진행 중 시공사가 교체되는 경우를 막고 재개발사업 문제 발생시 시공사가 공사비와 대여금 일부를 회수할 수 있는 기능을 한다. 

조합이 시공사와 갈등이 있는 경우는 있지만 그 사유만으로 시공사 선정을 취소하거나 계약을 해지할 수는 없다. 계약에서 정한 채무불이행 등 계약 해지 사유가 충족되지 않은 이상 시공사 선정, 계약을 해지할 수 없다고 보는 것이 합리적이다. 

물론 어느 시공사와의 계약에서도 ‘시공사와의 갈등’을 계약해지 사유로 규정하는 경우는 없다. 

또한 조합이 적법하게 선정된 시공사와의 계약체결을 정당한 사유 없이 거부하는 경우 조합은 계약 체결의 거절로 인하여 시공사가 입은 손해(원칙적으로 예약채무불이행으로 인한 통상의 손해를 한도로 한다)를 배상하여야 한다. 

계약에서 정한 해지사유가 발생하였다고 하더라도 조합에서 시공사와의 계약을 해지할 것인지는 이후 발생할 수 있는 아래와 같은 사안 등을 신중히 검토하여 결정할 필요가 있다. 

첫째, 계약해지 후 새로운 시공사를 선정할 수 있는지 여부이다. 해당 부동산경기, 해당 재개발사업의 지역과 사업성 등에 따라 새로운 시공사를 선정하기 어려운 경우가 있기 때문이다. 새로운 시공사가 선정되지 않는다면 사업은 지연될 수밖에 없고 심지어 좌초될 수도 있다. 

둘째, 기존 시공사와의 대여금 정산 문제이다. 시공사는 계약 해지시 조합에게 대여한 금원 및 이에 대한 이자를 회수하려 할 것이다. 

새로운 시공사가 위 금원을 부담한다면 사업비용 증가 이외 큰 문제는 없지만 새로운 시공사가 선정되지 않거나 사업이 좌초되는 경우 시공사는 조합과 함께 연대보증을 한 조합임원을 상대로 법적절차를 제기하게 된다. 

계약상 문제 등 특별한 사정이 없다면 조합과 조합임원은 법적 책임에서 벗어나기 쉽지 않다. 

나아가 연대보증을 한 조합임원이 조합원을 상대로 구상권을 행사할 수 있는지 문제가 되는데 실제 주택재개발 예정구역 해제신청(소위 일몰제)이 대두되었던 시기에 몇몇 재개발사업에서 관련 소송이 제기되었다. 

하급심 판결에서는 “조합원인 피고들이 조합정관에 의하여 부담금 등을 납부할 의무가 있다고 하더라도 조합원총회에서 조합의 잔여재산을 정산하여 조합원들의 부담금을 구체적으로 결정하여 이를 각 조합원들이 분담하기로 하는 결의를 하여야 비로소 조합원의 조합에 대한 구체적 채무가 발생하는 것이다”고 하여 조합임원의 청구를 기각하였다. 

이에 대하여 이견이 있으나 조합이 조합원들과 다른 별도의 법인격을 가진 이상 조합원들이 곧바로 조합의 채무를 부담한다고 보기는 어렵다고 사료된다. 

시공사와의 계약 해지는 어느 경우에나 사업비용을 증대시키고 사업기간을 지연시키게 되므로 관련 자료를 조합원에게 제공하고 조합원의 의사를 충분히 수렴하여 합리적으로 그리고 신중하게 대처할 필요가 있다.

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