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법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답

Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 진행하고 있습니다. 아울러 현재 분양계약체결 절차를 진행하려고 준비 중입니다. 그런데 최근 부동산경기가 좋지 않아서 그런지 분양계약자체를 포기하는 조합원이 있을 듯 합니다. 위 조합원에 대해서도 현금청산을 하여야 하는지, 해야 한다면 조합이 유의해야 할 점이 있는지 알려 주세요.

A. 재개발사업은 조합원 강제가입주의를 취하고 있다. 따라서 추진위원회가 사업구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 내가 반대하더라도 나는 재개발조합의 조합원이 된다. 조합원을 선택할 수 있는 재건축사업과 다른 점이다. 

그렇다면 재개발사업에서 조합원의 지위에서 탈퇴하는 방법은 없는 것일까. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르면 그 방법은 분양신청을 하지 않거나 할 수 없는 경우, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회하는 경우 및 관리처분계획에 따라 분양대상에 제외되는 경우뿐이며(분양계약을 하지 않은 경우를 현금청산의 사유로 규정하지 않고 있다), 조합원은 현금청산절차를 통해 재개발사업에서 이탈할 수 있다. 

분양신청을 하였지만 분양계약을 하지 않은 조합원은 어떻게 될까. 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결은 “사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있고 이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 한다”고 판시하였다. 

즉 조합 정관에 근거 규정이 있을 경우 조합은 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대해서도 현금청산을 할 의무가 있다. 이 경우 조합은 현금청산자가 재결신청을 청구하는지 확인하고 청구하였다면 지연가산금을 부담하지 않기 위해 관할 토지수용위원회에 재결신청을 언제까지 마쳐야 하는지를 반드시 체크해야 한다. 재결신청이 지연될 경우 그 지연된 기간에 대해서는 현금청산금의 연 15% 비율을 적용한 지연가산금을 부담하여야 하기 때문이다. 지연가산금은 사업비용 증가로 이어지고 궁극적으로는 조합원들이 부담하는 점에서 각별히 유의할 필요가 있다. 

위 대법원 판례의 원심에서 인정된 사실관계 및 판단을 정리하면 다음과 같다. 

관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일은 2010.9.15.이므로 원고에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날인 2010.9.16.이라고 할 것이고 따라서 피고는 원고에게 그로부터 150일 이내에 청산금을 지급해야 한다고 보아야 할 것인데(구 도시정비법에 따른 것으로 현재는 관리처분인가·고시일부터 90일 이내가 된다) 한편 앞서 본 바와 같이 피고는 2009.8.21. 원고를 현금청산대상자로 인정하고 협의기간을 2009.9.25.까지로 하여 보상협의통지를 하였으나 위 기간이 경과하도록 협의가 성립되지 않았고 원고는 그 전인 2008.12.4.에 이미 피고에게 재결의 신청을 할 것을 청구하였으므로 피고는 협의가 성립되지 아니한 것으로 확정된 위 협의기간 만료일 다음날(2009.9.26.)을 기준으로 그로부터 60일 이내인 2009.11.25.까지 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하는 것이다. 피고는 2009.12.18.에 이르러 재결을 신청하였으므로 위 경과한 기간에 대한 지연가산금으로서 2009.11.26.부터 2009.12.17. 22일에 대하여 지연가산금을 지급하여야 한다.

현금청산자는 재결신청 청구일을 기준으로부터 60일이 경과한 다음 날부터 지연가산금이 발생한다고 주장하였으나 법원은 위 주장을 이유 없다고 판단하였다.

공대호 변호사 / 법무법인 혜안