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Q. A 재개발 조합입니다. 동의서 재사용 특례에 대해 알려주세요. 


A. 재개발·재건축사업은 사업구역 내 모든 건물을 철거하고 새로운 아파트와 상가를 건설하는 사업이다. 위 사업으로 정비사업구역 내 토지등소유자는 엄청난 변화를 겪게 된다. 자기 의사와 무관하게 정비사업구역 밖으로 이주하여야 하고, 정비사업구역 내 자산 가치는 크게 요동치는 것을 그 예로 꼽을 수 있다. 정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 목적과 정당성이 있지만 정비사업 시행에 앞서 위와 같은 삶의 큰 변화를 겪는 토지등소유자의 의사도 반드시 확인할 필요가 있다.


이에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조에서는 조합설립인가에 엄격한 토지등소유자의 동의요건을 규정하고 있다. 재개발사업조합의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를, 재건축사업조합의 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 각 받아야 한다. 


동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다(도시정비법 제36조제1항). 일반적으로 위와 같은 동의를 받기란 매우 어렵다. 위 동의를 받지 못해 좌초되거나 지연되는 사업구역도 많으며, 동의 요건을 간신히 갖추어 동의서 한두 장의 효력을 두고 조합설립이 잘못되었다며 다투는 사업구역도 많이 있다. 


조합설립단계에서 하자 있는 동의서가 발견된다면 얼마든지 보완이 가능하기에 문제가 없으나, 정비사업이 상당히 진행된 상황에서 하자 있는 동의서가 발견되어 조합설립인가가 취소된다면 정비사업 자체가 중단되는 심각한 결과를 초래하게 된다. 이에 도시정비법 제37조에서는 토지등소유자의 동의서 재사용의 특례 규정을 마련하였다. 그 내용을 보면 조합설립인가(변경인가를 포함)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하거나, 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 경우 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다.


전자의 경우 조합이 동의서를 재사용하기 위해서는 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 설명·고지하고 60일 이상의 반대의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여하여야 한다(도시정비법 시행령 제35조제1호). 


후자의 경우에는 전자의 요건에 더하여 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일하여야 하고 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최하여야 한다(도시정비법 제37조제2항). 


소송 중인 상황에 적용되는 전자에 비해 후자는 조합설립인가의 무효, 취소 판결이 확정된 때에 적용되는 것이어서 추가 요건이 있는 것이다. 동의서 재사용 특례 규정은 조합설립인가 이후 조합설립에 대한 토지등소유자의 의사를 확인함으로써 조합설립인가를 두고 발생하는 불필요한 분쟁을 예방하는데 그 의의가 있다.  
 

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)