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헌법재판소는 지난 2020.4.23. 관리처분계획인가의 고시가 있으면 별도의 영업손실보상 없이 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 도시 및 주거환경정비법(2017.8.9. 법률 제14857호로 개정된 것, 이하 도시정비법) 제81조제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분(이하 심판대상조항이라 한다)이 임차권자의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였다.

토지보상법이 준용되는 재개발사업에서는 상가 세입자에 대한 영업손실보상이 되어 왔으나 토지보상법이 준용되지 않은 재건축사업에서는 영업손실보상이 이루어지지 않았다. 시민단체에서는 이 부분이 형평에 반한다는 비판을 제기하였고 이에 서울시는 재건축사업의 상가 세입자 보호를 명분으로 이들에게도 재개발에 준하는 손실보상을 하도록 하는 내용의 대책을 발표하면서 아울러 재건축조합의 사업시행계획에 상가 세입자의 영업손실보상 내용을 반영할 것을 요청하기도 하였다. 더불어 국회에서는 비슷한 취지의 도시정비법 개정안을 발표하기도 하였다.

위 헌법재판소 2018헌가17결정의 배경에는 건물인도소송이 있다. A재건축사업조합은 2017.12.21. 관리처분계획인가를 받은 후 상가 세입자들에게 건물인도를 구하는 소(서울중앙지방법원 2018가단5126330 건물명도)를 제기하였고 위 소송에서 상가 세입자들은 손실보상이 완료되지 않은 경우 임차권자의 사용·수익이 중지되지 아니한다고 규정한 도시정비법 제81조제1항 단서 제2호는 재건축사업에 적용되지 않는다고 주장하였는 바, 서울중앙지방법원은 심판대상조항에 대해 위헌제청을 한 것이다.

이에 대해 헌법재판소는 재건축사업은 재개발사업에 비하여 공공성·강제성이 상대적으로 약하고 사업시행에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 해결방법에 있어서도 차이를 나타낼 수밖에 없다고 전제하였다.

재건축사업의 상가 세입자에 대해 보상규정을 두지 않은 부분에 대하여는 “손실보상 부담 주체의 측면에서 볼 때 도시정비법은 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 시행자를 원칙적으로 토지등소유자로 구성된 조합으로 하고 있는데, 재개발사업의 경우는 강제가입제를 취하고 있으므로 상가임차인에 대한 영업손실보상의 부담은 사업시행자비용부담의 원칙에 따라 결국 전 조합원의 부담으로 돌아가게 된다. 그러나 재건축사업의 경우는 그 사업에 동의한 자만이 조합원이 되므로 만약 임차인의 영업손실을 보상하게 될 경우 그 부담은 사업시행에 동의한 토지등소유자에게 돌아가게 되는데, 토지등소유자인 임대인이 재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약관계와 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업손실의 보상의무를 부담하게 된다는 점에서 문제가 있다”고 지적하면서 임차권자에 대한 보상을 임대인과 임차인 사이의 임대차계약 등에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 입법자의 판단이 헌법에 반하지 않는다고 결정하였다.

헌법재판소의 위 결정은 그 동안 논란이 되어 왔던 재건축사업에서의 영업손실보상 여부에 대해 최종적인 판단을 하였다는 점에서 큰 의미가 있다. 다만, 재건축조합이 사업시행을 위하여 부득이 상가 세입자의 영업손실보상 내용을 사업시행계획에 반영한 부분을 향후 어떻게 해결해 나가야 할지에 대해서 깊이 고민할 필요가 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)