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이번 호에서는, 분양신청 절차에서 유의할 점에 대해 살펴보고자 한다. 분양신청은 사업시행자인 조합에게도, 조합원에게도 매우 의미있는 절차이다.

우선 조합은 분양신청으로 조합원의 최종 분양신청률을 확인할 수 있다. 분양신청률은 정비사업의 간접적인 성공지표로 볼 수 있으며 기대한 분양신청률을 달성해야만 이후 시공사와의 계약이나 관리처분계획 수립이 매끄럽게 진행될 수 있다(물론 높은 인기로 분양신청률 자체를 걱정하지 않은 사업구역도 있다).

조합원은 분양신청 절차로 아파트, 상가를 분양받을 것인지 아니면 현금청산을 받을 것인지를 결정해야 한다. 분양신청을 할 경우에도 어떤 평형과 타입을 1, 2, 3순위로 할 것인지, 상가라면 어느 위치에 면적을 얼마로 해서 신청할 것인지 정말 많은 고민을 해야 한다. 프리미엄의 정도가 다르게 형성되기 때문이다.

이처럼 조합에게도, 조합원에게도 매우 중요한 절차이기에 이를 두고 법적분쟁이 발생하는 경우가 있다. 이러한 점을 감안하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 분양신청 절차에 대해 자세히 규정하고 있다.

이를 살펴보면 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내여야 하고, 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 여기에서 조합은 위 규정에서 정하는 사항을 빠짐없이 토지등소유자에게 반드시 통지해야 한다. 위 규정을 위반할 경우, 법원에서는 분양신청 절차의 위법을 이유로 관리처분계획이 취소되어야 하는 판결을 내릴 수도 있기 때문이다.

개정 전 도시정비법에서는 분양신청 통지 및 공고에 포함시킬 사항으로 “개략적인 부담금 내역”만을 규정하였는데, 정비사업에 참여할 것인지 여부를 선택하는데 필요한 정보를 충실히 제공해야 한다는 취지를 반영하여 토지등소유자에게 제공해야 하는 정보를 구체적으로 특정하였다. 아직도 종전자산 가격은 제외하고 개정 전 규정에 따라 개략적인 부담금 내역만 통지해도 괜찮지 않느냐는 질문을 받을 때가 있다. 주의해야 할 부분이다.

다음으로, 조합은 토지등소유자에게 분양신청 통지 등 절차가 정확히 이루어졌는지 확인할 필요가 있다. 분양신청기간의 통지 등 절차는 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 것으로 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이므로, 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하게 된다(대법원 2011.1.27. 선고 2008두14340 판결 참조).

토지등소유자 중 분양신청 통지를 받지 못하였다며 법원에 관리처분계획을 취소해 달라는 소를 제기하는 경우가 있는데, 위 소송에서 분양신청 통지를 정상적으로 수령하였다는 점에 대한 입증책임은 토지등소유자가 아닌 조합에게 있다.

일반적으로 조합은 등기우편을 통해 분양신청 통지를 하는데, 조합은 반송되는 서류를 제외하고는 토지등소유자에게 정확히 송달되었는지 여부까지 확인하지 않는다. 확인해야 하는 대상자가 수백 명 많게는 수천 명에 이르기 때문이다. 하지만 정말 이례적으로, 조합이 정확히 송달되었다고 생각한 분양신청 통지를 법적으로 수령권한 없는 사람이 수령한 경우, 주소가 명확히 구분되지 않아 다른 주소지에 송달된 경우도 있다. 이 경우 수령한 사람에게 적법한 수령한이 있음을 입증하지 못하는 이상 법원은 관리처분계획을 위법하다고 판단할 가능성이 많다. 조합으로서는 분양신청 절차에 만전을 기할 필요가 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)