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재개발조합은 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항 등에 따라 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하고 협의가 성립되지 않은 경우 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 관할 지방토지수용위원회는 정당한 현금청산금(손실보상금)으로 현금청산자의 토지 등을 수용한다는 내용의 수용재결을 내린다. 재개발조합은 위 인용재결에서 정한 현금청산금을 지급 또는 공탁함으로써 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득한다.

그리고 재개발사업에서 수용절차, 손실보상금 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하는데, 토지보상법에 따르면 현금청산자는 수용개시일까지 토지 등을 재개발사업 조합에게 인도하여야 하며(제43조), 위 의무를 위반할 경우 토지보상법에 따라 1년이하의 징역 또는 1,000만 원이하의 벌금에 처해질 수 있다(제95조의2).

현금청산자가 토지 등을 재개발사업 조합에게 인도하여 함은 법률적으로도, 상식적으로도 당연하다 볼 수 있지만(도시정비법 제81조제1항에서도 관리처분계획인가고시로 사업구역 내 사용수익권이 정지된다고 규정한다), 대부분의 재개발사업 구역은 이를 이행하지 않은 현금청산자로 인해 골머리를 앓는다.

재개발조합은 수용재결을 통해 소유권을 취득하게 되는 바, 그 이후부터 재개발조합의 토지 등을 현금청산자가 점유하는 것은 무단점유이며 이로써 임료상당의 부당이득을 얻는 것이므로 위 부당이득을 재개발사업 조합에게 반환하라는 것이 부당이득반환청구 소송의 내용이다.

위 부당이득반환청구 소송에 대하여 하급심 판결은 다소 다른 결론을 내린다(물론 사실관계가 일부 다르기도 하다). 부당이득반환책임을 부정하는 판례는 현금청산자의 무단점유로 인해 재개발조합에게 현실적인 손해가 발생하였을 것을 요건으로 하고, 여기서 현실적 손해가 발생하였는지 여부는 사회통념에 비추어 객관적이고 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 1998.4.24. 선고 97다28568 판결)고 전제한 다음, 토지 등은 사용수익의 대상이 아닌 철거의 대상에 불과하여 재개발조합이 토지 등을 통해 어떠한 이득을 얻을 수 있었던 가능성은 애초에 없었다고 보여진다고 결론을 내린다.

이에 반해 부당이득반환책임을 긍정하는 판례는 수용개시일 이후부터는 현금청산자가 토지 등을 점유사용할 정당한 권원이 없고 그럼에도 이를 점유사용함으로써 원고에게 손해를 가하였으므로 특별한 사정이 없는 한 원고에게 토지 등의 무단점유로 인하여 얻은 이익을 반환하여야 한다고 결론을 내린다.

대법원은 사업시행자가 수용개시일 이후 지장물을 인도하지 않은 피수용자에 대하여 부당이득반한을 구한 사안에서 “타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것이다”고 하여 피수용자에게 부당이득반환의무가 있다고 판시한 바 있다(대법원 2012.12.13. 선고 2012다71978 판결).

개인적으로는 법률적으로 소유권을 취득한 이상 현실적인 손해의 입증을 재개발조합에게 요구하는 것은 부당하다고 생각된다. 대법원의 판례 법리가 타당하다고 생각된다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)