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자주묻는 질문

  1. Q

    주택재개발구역에서 조합과 기존 철거용역업체간 계약내용에 포함된 토지등의 수용업무와 유사한 내용의 영업손실보상업무를 별도로 발주하여 다른 업체를 선정할 수 있는지 여부와 조합 총회의 의결 절차를 생략하고 용역업체를 선정할 수 있는지 여부?

    A

    도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 제5호의 규정에 의하면 조합원의 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐야 하도록 정하고 있는바, 용업업체 선정등은 조합원의 부담이 되는 계약행위이므로 총회의 의결을 거쳐야 할 사안이라 사료됩니다. 다만 , 토지 등의 수용업무는 사업시행자인 조합이 직접 정비사업전문관리업자의 지원을 받아 수행하거나, 수용업무는 변호사의 고유업무로 법무부의 유권해석이 있었는바, 철거업체에서 직접 수행할 수 있는 업무가 아닌 것으로 사료됩니다.

  2. Q

    철거업자 선정에 있어 시공자가 추천하는 업체 중에서 선택하여 선정하기로 한 도급계약서의 내용이 적법한 것인가요?

    A

    주택재개발사업에 있어 철거업자 선정 및 변경은 도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항에서 총회의 의결을 거쳐 정하도록 규정하고 있는바, 도급계약서상 철거업자 선정에 대하여는 총회의 의결여부에 따라 판단할 사항이며, 총회 운영 및 정관의 해석에 이견이 있는 경우는 일차적으로 이사회의 해석에 따라야 할 것으로 사료됩니다.

  3. Q

    대의원이 부족한 상태에서 대의원회를 개최하여 의결정족수를 충족하여 의결한 행위가 적법한가요?

    A

    법·령에서 정하고 있는 대의원 수가 보족하여 당초 대위원회를 구성하지 못할 경우라면 동 대의원회는 법적  대의원회로 인정할 수 없는 것이므로 동 대의원회가 의결한 사항은 무효가 되겠습니다.

  4. Q

    조합정관에 사업시행인가고시 후 공개경쟁으로 시공자를 선정하도록 되어 있는 재개발조합이 사업시행인가 전에 총회에서 참석 조합원의 거수에 의거 선정한 시공자를 도시 및 주거환경정비법 제11조의 규정에 의하여 선정한 시공자로 볼 수 있는지요?

    A

    조합정관에 사업시행인가 고시 후 공개경쟁으로 시공자를 선정하게 되어있다면 조합 정관에 따라 시공자를 선정하는 것이 원칙입니다.
     

  5. Q

    조합장 해임을 위한 총회 소집권 주체가 누구인가요?

    A

    도시 및 주거환경정비법 제23조 제4항 및 제5항의 규정에 따라 조합 임원의 해임은 조합원 10분의 1이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 관반수의 동의를 얻어 할 수 있으며, 다만, 정관에서 해임에 관하여 별도의 정한 경우에는 정관이 정하는 바에 의하며, 이 규정에 의한 총회에 있어서는 제22조 제1항의 규정에 불구하고 그 발의자 대표의 임시 사회로 선출된 자가 그 의장이 정하고 있는 바, 정관에서 별도로 정하지 않는 경우 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있으나, 본 건에 대하여는  정광에 대한 검토가 별도 필요한 사항으로써 이에 대하여는 인가권자인 관할 구에서 판단해야 할 사항입니다.

  6. Q

    토지나 건물을 매입하고, 사실상 정비구역 내 거주한 사실이 없는 조합원이 임원의 자격이 있나요?

    A

    도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항에 규정에 의하면 ‘조합임원은 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임 한다’로 정하고 있는 바, 본 질의의 경우 인가를 조합정관에 따라 판단할 사항입니다.

  7. Q

    표준정관에서와 같이 ‘분양신청기한 내에 분양신청을 하지 아니한 자는 조합원 자격이 상실 된다’라고 인가된 정관에 정한 경우 관리처분계획수립을 위한 총회 운영시 분양 신청을 하지 아니한 자에 대해서 정족수에서 제외시키는 것이 타당한지?

    A

    도시 및 주거환경정비법 제24조 규정에 따라 조합 총회는 조합원으로 구성되는 것이므로 총회를 운영함에 있어 인가된 정관에 의하여 분양신청을 하지 않아 조합원 자격이 상실된 자는 조합원 정수에서 제외함이 타당할 것입니다.

  8. Q

    조합설립 동의서를 제출하지 않은 토지 등 소유자는 재개발조합의 조합원자격이 없는지와 조합임원 및 대의원 선정 방법은?

    A

    도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항의 규정에 의하면 ‘정비사업의 조합원은 토지 등 소유자(주태개건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한함)로 하되’로 정하고 있으며, 동법 제21조 규정에 따라 조합임원은 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임하여야 하며, 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 절차 등은 정관으로 정하도록 규정하고 있는바, 재개발사업의 경우에는 토지 등 소유자가 조합설립 동의서를 제출하지 않아도 조합원 자격이 있는 것이며, 조합 임원 및 대의원에 대한 사항은 해당 조합의 인가된 정관에 따라야 할 것입니다.

  9. Q

    주택재개발 정비사업조합 해산 이후(청산기간)조합원이 소유권을 이전한 경우 조합원 지위가 양수한 제3자에게 자동 승계 되나요?

    A

    대법원판례에 의하면 ‘조합에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 법령 및 정관에서 특별하게 정함이 없는 이상 조합원의 지위역시 당연히 제3자에게 자동 승계되는 것이 아니라 할 것이고, 따로 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 대한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대하여 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙한 경우라야 조합으로서의 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 될 것이다’라고 판결하였는바, 본 건 질의 경우 조합 자격에 대한 해당 조합의 정관, 종전 조합원과 제3자 사이에 개별특약여부 및 승계사실신고 여부 등을 검토하여 판단할 사항인 것 같습니다.

  10. Q

    재개발 설립인가 후 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 16세대로 소유권을 구분할 경우 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원으로 인정할 수 있는지와 1인의 조합원으로 보는 경우 각각의 구분소유권자에 대하여 매도청구가 가능한지?

    A

    주택재개발구역내조합원의 자격에 대하여는 인가받은 해당 주택재개발사업조합 정관에서 정한 바에 따라 판단할 사안이며, 조합원 총회의 결의로 인정할 수 있는 것은 아닙니다. 또한, 도시 및 주거환경정비법 제39조의 규정에서 정한 매도 청구는 주택재건축사업에만 적용되는 것이고, 주택재개발사업에서는 매도 청구가 아닌 수용재결과 명도소송 절차로 진행하게 됩니다.

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